随着经济的快速发展，产业用地进入到“存量时代”。近年来，临安区积极探索“工业上楼”模式。位于青山湖科技城的博尔玛（杭州）智创基地项目的开建，则为临安向“天”要地画上浓墨重彩的一笔。

惊喜：打造全国标杆

桩机轰鸣、挖机奋臂、车辆穿梭……走进博尔玛智创基地项目施工现场，只见火力全开，一片繁忙景象。

“为跑出项目建设‘加速度’，年初八就复工了。”项目施工方负责人介绍，目前正处于打桩阶段，其中围护桩已完成85%，工程桩完成30%，桩基静载测试也在同步进行中，预计今年年底项目部分主体工程完成结顶，2026年竣工投用。

博尔玛智创基地到底是个什么项目？有什么亮点？

简单来说，它是一个“工业上楼”标杆项目。该项目位于青山湖科技城“硬科技”产业园，总投资约10.5亿元，共占地53.6亩，包括4栋厂房和2幢百米高楼，总建筑面积21万平方米（含地下空间）。

项目最大的亮点就是“层层皆首层”。4栋8层约55米高的厂房，层高以7.8米为主，每平方米最高承重可达3吨，几乎适配所有中小型制造业企业；同时为了方便入驻企业运输大型设备和产品，项目采用“坡道+货梯”模式，专门设计了盘旋至每层的超高标准环形车道，最长17米、重35吨的集装箱货车，可以轻松开到每一层进行装卸货。根据规划，厂房容积率达到了惊人的5.0。这个标准的工业建筑形态，放眼全国，都非常稀少。

此外，项目按照“产城人文”融合理念，在双子楼配备办公区、孵化区，搭建研发测试、科研智库、科创服务等公共平台，甚至空中花园、楼顶球场、公寓、餐饮等配套设施都一应俱全，打造出绿色低碳、开放共享、智慧协同的现代产业园区。

毫不夸张地说，该项目建成后，将成为临安“工业上楼”史上一个新的里程碑，在长三角，乃至全国都有标杆示范意义。

博尔玛之前在广州、上海、嘉兴的工业集聚园项目，都是传统的1.0版本，为什么这次入驻临安，要打造全新的2.0升级版？这是基于什么样的考虑？

“传统的产业园，除了一楼的厂房最抢手、租金也最高外，其他楼层出租难、空置率高，这导致大量空间资源浪费，所以我们下定决心做工业上楼项目。”博尔玛（杭州）智创基地项目总经理刘阿巴罗解释道，工业上楼项目说起来容易，做起来难。“我们两年前就开始构思谋划，也考察了许多世界一流的物流园、工业园，因为工业上楼项目对建筑标准、工程造价都有更高的要求，在做规划设计期间，进行反复研讨、不断优化，易稿上百次，才形成最终方案。”

项目招引对园区能否正常运营至关重要。据了解，博尔玛将利用海外背景的渠道优势和服务优势，聚焦高端装备制造、人工智能及关键核心零部件等新兴产业，大力招引优质企业入驻园区。同时还积极接洽西子、万马、杭叉等临安本地“链主企业”，有针对性地培育和招引上游产业链配套企业、专精特新企业，不断做大链式经济。

“从长远来看，花大代价打造该项目，是很值得的，我们对园区的发展前景充满期待。”博尔玛（杭州）智创基地项目副总经理陈佳怡如是说。

动因：破解空间制约

博尔玛项目落地临安，是偶然吗？

非也。

任何一个项目的落地，取决于天时地利人和。

吸引博尔玛的，不仅是青山湖科技城独特的区位优势、战略优势，以及一天完成“三证齐发”的热情高效服务，更是以“硬科技”产业为主导的城市规划理念。“这里毗邻未来科技城，离杭州西站仅十几分钟车程，还可以享受城西科创大走廊带来的科创优势和政策利好，尤其是‘硬科技’产业园的区块定位，与博尔玛科创园区‘智能制造工业上楼’的规划方案理念不谋而合。”刘阿巴罗说道。

当然，临安积极推进“工业上楼”，不是一时兴起、追随潮流，而是现实之需。

近年来，随着城市化进程的加快，临安已经站在了传统与创新的历史交汇点上。一方面，工业用地紧张与制造业当家的矛盾日益突出；另一方面，传统厂房利用率低、能耗高，难以满足当下高端制造业需求。

想在这片“九山半水半分田”的土地上，深入实施产业强区战略，做大经济体量，必须通过“腾笼换鸟、凤凰涅槃”，向“土地存量”要“发展增量”，向“优化配置”要“发展质量”，推动土地利用方式由粗放型向节约集约型转变。过去一年，临安大力推进“三年腾拓万亩计划”，腾出空间3702亩，拓出空间3478亩，盘活低效工业用地1960亩，为产业发展提供有力支撑。

而“工业上楼”模式，恰是临安拓空间的一个重要抓手。该模式打破工业空间“横向”扩张的路径依赖，转为向“天空”要效益。翻开2024年政府工作报告，做强大平台被列为今年重点工作“头条”：在推进形态提升方面，以“六大园”为重点，加快建设街区式产业社区，持续推动工业上楼、企业入园、孵化入室。

可见，博尔玛项目能够快速落地青山湖科技城，不仅是双方发展理念高度契合的一次合作，也反映了临安区委、区政府全力打好空间“腾拓仗”、产业“升级仗”的长远谋划和坚定决心。

路径：推动产业集聚

前段时间，杭州市规划和自然资源局发布了关于公开征求《杭州市推进“工业上楼”促进制造业高质量发展的指导意见（试行）》意见的公告。

《指导意见》明确“工业上楼”项目：能承载研发、设计、试验、检测、生产及相关配套服务等功能，促进产业链强链补链，助推五大产业生态圈企业集聚发展，从而打造高品质工业新空间、形成高质量发展新格局。

那么，临安的工业上楼之路现在走得怎么样？接下来怎么走？

我们可以从“1+3+X”工业平台的龙头——青山湖科技城，略见一斑。与“硬科技”产业园一路之隔的工创园，是临安首个“工业上楼”项目集聚园区。走进园内，各种大型机器轰鸣，项目建设如火如荼。双湾项目6幢楼已结顶；暾澜项目已全部结顶，其中北区正在外架拆除，南区正在幕墙龙骨安装；普昂项目已完成建设，正在推进各项竣工验收……一座容积率突破3.5的现代化产业园正拔地而起。

“青山湖科技城目前在建楼宇150余万平方米，如果按照一家企业使用3000平方计算，可供500家企业入驻，这将有效缓解科技城产业发展空间用地紧张的情况。”青山湖科技城管委会招商部副部长施小钢表示，特别是博尔玛项目的引进，对临安楼宇经济有着重要的示范引领作用，接下来管委会将不断完善联动机制，为企业提供全生命周期服务。

在施小钢看来，“工业上楼”不是为了上楼而上楼，其本质是产业上楼，从而推动产业集群发展，提高工业亩均产值。“所以在招引项目时，我们会选择性地引进一批‘链主型’上下游带动的工业上楼项目。”

日前，临安相关部门发布了《临安区规范工业楼宇管理的实施意见》《临安区“工业上楼”建筑设计指引》等文件，明确了工业楼宇产业导向、建设、管理的具体要求，推动工业楼宇管理标准化、规范化。

“意见中建议工业上楼的产业，主要是新一代电子信息、生物医药、新材料、新制造、新能源等，这些也是临安重点主导产业，同时规定工业上楼容积率必须在2.0以上，并引导企业根据实际情况提高开发强度，做到宜高则高。”市规划和自然资源临安分局自然资源开发利用科周炀说。

春潮澎湃，击楫扬帆。随着一个个工业上楼项目的建成投用，相信在不久后，上下楼就是“上下游”、一栋楼就是“一条链”的情形，将成为临安这座活力科创之城一道“靓丽风景线”。