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物业希望条例职责更加细化 业主希望把钱花在刀刃上
发布时间:2020-09-16

“小物业”牵动“大民生”,面对《杭州市物业管理条例(修订草案)》公开征求意见,围绕我们小区那点事,很多人都有话说(详见9月15日钱江晚报二版)。

高端楼盘物业:

物业和业委会职责要明确划分

记者走访的这处高端楼盘位于滨江区,二手房售价也明显高出周边,直逼7万元/平方米。

地段好,居民素质高,物业却仍有不少烦恼。

“比如一些业主喜欢在过道、电梯厅堆放杂物,这很难管理。”物业经理原先生(化名)说,小区交付已有五六年了,之前这样的习惯一直没有改掉。原先生作为经理进驻小区后,开始着手治理,但遭遇了不少困难。

涉及到小区设施维修资金的问题,对于原先生来说,也是十分敏感。

“小区的经营性用房(商铺)每年的出租费用、临时停车位的收费、小区广告收入等,这些经营性收入实际收支都掌握在业委会手中。”原先生服务的小区,每年经营性收入达到150万元,到目前小区经营性收入仍有600万元未使用,全部存在账户上。

一般情况下,小区里的设施毁损,比如地面石材破裂、楼幢招牌断裂等,业主第一反应是找物业要求维修。原先生说,如果是3000元以下的支出,物业公司自掏腰包弄好,超过3000元的,就需要业委会同意方能动用经营性收入。

遇到比较好说话的业委会成员,钱就“批”下来了。但在现实中,如果物业和业委会关系不太好或者业委会成员不太好说话,就会拒绝支付这笔钱,甚至扯皮称这钱该物业来出。

新交付小区物业:

希望条例更加细化

记者采访的第二个小区,在萧山区城北,是全部交付仅一年的新小区,有2000来住户。

赵先生在这个新小区内担任物业主任助理。从去年交付新房至今,他遇到的最大难题就是“高空抛物”和垃圾分类。虽然小区内安装了多处监控摄像头,但是从上向下掉落的小物件,摄像头很难捕捉到究竟是从哪个房间扔出来的。“还有装修的时候,总是不可避免地会有东西掉落下来。”赵先生说,物业已经多次就高空抛物向业主发出呼吁,但这类事件仍时有发生。

垃圾分类也让物业十分头疼。自从杭州市实行定时定点投放垃圾后,该小区内设置了15处垃圾投放点。不过小区内总是会有一些住户在非投放时间扔垃圾,并且不分类。即便物业派出了保洁员、管家等在非投放时间段进行巡查,垃圾乱投乱放的问题依然严重。“我们物业只能派出人手去守着,及时把那些乱扔的垃圾处理掉,不然时间长了别的住户会来投诉,更麻烦。”赵先生说。

他希望条例的修订更为细化,方便一些工作人员实际操作。

业主纷纷吐槽:

物业维修基金花在刀刃上了吗

杭州市中心一老牌小区业主“乘风破浪的大表姐”告诉记者,“这一届业主委员会真当霸道,不,是这两届业委会,因为核心成员连任了。”

“小区的那些钱都被他们弄光了,莫名其妙修条路,添油加醋种两棵树”,这都是从小区所剩不多的物业维修基金里开销,他们是老小区,要花钱的地方多着呢。但是,事实上这几年的花费真的没有用在刀刃上。

“为什么会让他们这么用?”因为业主们都“被同意”了呀,从业委会成员的选举到这些项目的通过,业委会成员三天两头来敲门,不同意就过两天再来,直到你同意为止。如果实在不同意,根据小区先前约定的业委会操作流程,“未参与表决的业主,其投票权数计算入已表决的多数票。”

房产法律专家:

抓住两个核心要点

浙江东鹰律师事务所高级合伙人陈钟律师说,物管条例规范的物业问题是最细碎最直接的民生问题,该条例为全面GET到业主的痛点和难点,已经做了相当大的努力。陈钟的理解,该条例草案目前的亮点是“业委会入职资格和决策监督”这两点,这也是小区管不管得好、基层民主是否能有序有效进行下去的两个最重要的抓手。

正如老百姓反映的,一些业委会成员素质不高,独断专行,甚至还出现个别以权谋私的状况,都是让小区管理陷入泥淖的直接原因。这些问题很多是法院也无法处理,目前抵达法院的物业纠纷大多还集中在物管费的收取纠纷以及物业设施造成人身损害等问题上。

比如对业委会的诞生以及业委会委员资格审查的把控上,修订草案中“房产行政主管部门应当指导街道办事处、乡(镇)人民政府组建‘物业管理委员会’推动业委会的诞生”,“候选人资格审查,业委会会员罢免,业委会决策监督”等方面,融入属地乡镇、街道、居委会的监督和指导”,都是将物业管理工作纳入了基层治理体系。

再比如,“物业管理信息网络系统”上线,动动手指就能开业主大会,这样一种便利方式的背后保障的正是业主们参与和监督决策的权利。

包括现在各小区都争议比较大的经营性收入的使用、物业维修基金的使用等,修订草案所做的规定都是为了使基层民主自治中钱、权问题得到规制和监督。

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来源:钱江晚报    作者:    编辑:凌培基
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